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房产纠纷,听律师咋说
  来源: 扬州晚报  

戴加章

万凤

   随着“金九银十”的到来,扬州的楼市销量也在平稳增长,关于房产买卖、继承等方面的纠纷和咨询也不断增多。昨天下午,江苏擎天柱律师事务所的戴加章律师和万凤律师作客本报“帮办在线”,为读者就房产买卖、继承等相关法律问题详细答疑释惑。

  二手房交易

  房主去世,妻子无权私自卖房

   【苏先生】我想买一个房子,房产证上是男户主的名字,男户主已去世3年,我与他妻子签的合同,同时这个女的有两个子女,这个合同有没有法律效力?

   万凤:没有法律效力,因为男户主死亡,其继承人有妻子和两个子女,在未征得两个子女的同意下,妻子无权与他人签订房屋买卖合同。

   【刘先生】我是退休人员,我和老伴买了一套二手房,尚未成交,交了一万元押金。后来我才发现这套二手房的房产证和土地证是两个人共有,这套房子没有土地证,之前向我出示的土地证是假证,真的土地证还在办理当中。本周五这套房子要交易,我该如何交易以防上当?

   戴加章:这套二手房的两个共有权人必须与你共同签订房屋买卖合同,另外约定清楚“两证”的办理时间,在“两证”办理完过户手续后,你再支付余款。

   【朱女士】去年3月,我买了一套商品房,签订买卖合同时因开发商相关手续问题,该小区买主未能办理房产证。我与开发商签订的购房合同约定,开发商在两年内为我办理房产证。今年4月收楼后不久,我与家人商量决定卖出这套房子,并很快通过中介公司找到了买家。双方签订房屋买卖合同约定李先生支付2万元定金,取得钥匙并装修房屋以便居住。我担心由于没有产权证而只收取2万定金便将房屋交给买方装修使用,会不会有什么隐患?如果开发商不能如期办理产权证,我应当如何保护自己的权益,又将会承担什么责任?

   戴加章:由于你暂时未取得房产证书,你与他人签订的房屋买卖合同无法办理产权过户,一旦产生纠纷,双方的权益都会受到损害;如果开发商不能如期办理房产证,你可按与开发商签订的购房合同中约定的违约条款进行维权。

  开发商违约

  过了两年维权时效,难维权

   【田先生】我在市区某商贸城购买了一套门面房,按购房合同规定开发商应该在2007年5月28日交房,但是开发商推迟一个月才交房,按购房合同规定如一方违约按购房总价的0.1%/天计算违约金,我现在是否可维权?

   万凤:在开发商迟延交房时的两年内你都可维权,但现在已过了两年的时效,你已丧失了胜诉权。

   【黄先生】2007年在江都某广场买了一间商品房,113平方米,承诺2009年12月31日交付,由于开发商规划变更,大套改小套,一套公寓楼多出60户,户型被悄悄变更。天然气也不安装了,厨房和卫生间都没有窗户,甚至多出一间卫生间。请问开发商肆意更换户型,业主该如何维权?

   万凤:你有两个选择:一是要求开发商继续履行合同,如开发商不能履行,则赔偿你的损失,并返还你的购房款;另一个是你可以要求变更合同,找到相同面积的户型再与开发商重签合同。

   【冯先生】我在开发商那定了房子,是客户贷款贷不下来后退下来的。现在开发商按照二期的价格卖给我,之前的一期的价格比现在少几万,问一下开发商这样做是不是合理,我想维持一期的价格该怎么做?

   戴加章:不合理,该房未销售成功,就属于未售房屋,开发商擅自涨价属违规,如开发商不肯按一期价格销售给你,你可以到房管部门投诉。

   【周先生】我购买了一套商品房,因为是顶层,开发商承诺赠送15平方米的面积。当初签购房协议时,开发商仅按实际的建筑面积写进合同,合同中标明建筑面积120平方米。现在物业公司说,物业管理费要按实际的房屋总面积(135平方米)来收取,就是说赠送面积也要收物管费,不知道是否合理?

   万凤:不合理,物业公司收取物业费必须按照房产证上的面积收取。

  阴阳合同

  有风险,卖家易担违约责任

   【于女士】我在仪征有一套房,去年10月1日与武某签订《房地产买卖居间合同》,合同约定武某出资37万购买我名下的这套房屋及自行车车库。武某要办理公证手续,由于自行车车库没有产权证明,公证处只能就房屋转让办理公证手续。我和武某在公证处草拟了《房地产买卖契约》,在确定价格时,武某要求把房价写得低一点,可以少缴税,因此在《房地产买卖契约》上的价格是20万元。过户时,武某提出要以20万元的价格履行,不愿意付37万元,我当然不肯,两次约好过户都没有谈成功。随后,武某向法院起诉,要求按照20万元的价格履行,并要求我履行过户义务,请问,我的权利该如何得以保障?

   万凤:由于你与武某签订的合同经过公证,从法律上讲,该合同具有法律效力。如你想保护自己的权利,你可以拒绝履行该合同,但你也要承担相应的违约责任。

   【陈女士】最近通过中介买了一套二手房,总价100万,房屋合同是由我、买方和中介三方私下签订的合同。为了避税,我和买方都听从了中介的建议,又签了一份合同,这份合同中,原本100万的房屋成交价,被写成了50万。就是所谓的阴阳合同,不知道有没有风险?

   万凤:有一定的风险,但如果你们在50万元的合同中约定一旦产生纠纷,以签订的100万元的合同为准就行。

  贷款未还清

  离婚时,房产证如何过户?

   【邢先生】我父亲遗留了一处房产,房产证产权人是已故父亲的名字,母亲健在,该如何分配这一处房产? 我父亲这一处房产是否可以过户至我母亲名下?

   戴加章:这处房产你和你的母亲都有继承的权利,你母亲首先取得这处房产的1/2,剩余的1/2再由你和你的母亲平均分配;如房产过户到你母亲的名下,你必须放弃你的继承权,并办理公证手续才行。

   【吴女士】婚前签订购房合同,但房产证是婚后领取的,房产属于婚前财产,还是婚后财产?

   万凤:如购房款在婚前已经全部交清,房产证在婚后领取,从法律上讲该房屋属于婚前财产。

   【黄女士】房子是结婚后以丈夫的名义贷款买的,现在我们协议离婚,房子归我所有,贷款还没有还完,房子的名字能变成我的名字吗?这样的房子归我有效吗?离婚时应该注意些什么问题呢?

   戴加章:不能,你只有还清全部贷款后房屋才能变为你的名下;如协议离婚,房屋归你的约定有法律效力,另外你们双方要对子女的抚养、共同财产如何分割协商清楚。(律师说法仅供参考)记者 刘昌云 整理 包娟 摄影

编辑: 古洪庆
发布时间: 10-09-16 11:02
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