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国庆购房,这些问题需注意
  来源: 扬州晚报  

   国庆黄金周即将来临,不少市民计划在假期看房买房。昨天下午,乐助律师事务所沈志军律师和刘云飞律师作客本报“帮办在线”,为读者解答购房涉及的法律问题。

  销售广告

  是否具有法律效力?

   【刘女士】我买了一套房屋,在收楼时发现房屋的实际情况与开发商的售楼说明书有许多不同之处,售楼说明书对开发商有无约束力?我该怎么办?

   刘云飞:如果没有特别说明,售楼说明书应当与销售合同有同样效力。

   【陈先生】我准备在江都购买一套房子,对其中一个楼盘特别感兴趣,尤其是对小区配套设施感到满意,但却有点担心,怕交房的时候房屋及小区配套与现在购房时的宣传不符,与置业顾问的口头承诺不符。如果以后不符我该怎么办?

   沈志军:如果你担心,最好将开发商的承诺在合同上注明,作为合同的一部分。

   【冯先生】我购买了一套全装修的商品房,入住后,发现室内空气中总有异味,请问居室空气质量有何标准,我应当如何维护自己的权益?

   刘云飞:你可以委托环境监测机构对你购买的房屋检测,如果不符合国家标准,你可以向开发商请求赔偿。

  预交诚意金

  未买房能否要求退还?

   【张女士】今年7月份,我看中了一套位于西区的商品房,并交纳了5000元诚意金。此项目开盘当天,我家中有急事,未能参加选房。当我找到开发商要求其退回诚意金时,对方却表示我未买到房,纯属个人原因,故诚意金不能退还。开发商的做法合理吗?

   沈志军:你们约定的是诚意金而不是定金,应该是可以退还的。

   【周先生】前不久,我在一房产开发商处摇号购买一间商铺,结果没有我想要的户型,只能作罢。事隔几日,开发商主动与我联系,告知一商铺购买者主动放弃购买一间商铺,现在开发商仍然按开盘价将这间商铺卖给我,但是每间商铺的购房总价折扣率不同,我购买的这间商铺按9.8折销售,事后缴款时,我发现购买的商铺与其他人购买的同一户型商铺贵出几万元,我该如何维权?

   刘云飞:就你所说情况,你们的合同是双方自愿达成的,不违反法律,应该说是有效的。如果你认为是开发商误导了你,你可以向人民法院请求撤销或变更合同。

  面积误差

  “多退少补”是否合理?

   【于先生】我去年购买了一套商品房,购房合同上的面积为142.06平方米,今年交房时却发现房子面积已经“涨”到了153.8平方米,足足多出10多平方米,面积误差率达到了8%。开发商要求我补足房款才能拿钥匙,说合同书上写明了“房屋面积以实测为准”,购房者签字就表明认同合同条款,理所应当按照现在的实测面积缴纳购房款。请问开发商的做法是否有法可依?

   沈志军:国家对此有相关规定,面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因此,对面积差异的处理,有特别约定的依该特别约定处理。开发商的做法可能不太合理,但并不违反法律禁止性规定,如购房户接受该条款,则该特别条款是有效的。你可以以此规定和开发商协商,协商不成,可以申请仲裁或向人民法院起诉解决纠纷。

  延迟交房

  开发商违约金如何计算?

   【刘女士】2008年3月份,在西区购置了一套商品房,合同约定2009年8月份交房,如若延期,开发商将每天支付我所支付房款的千分之三作为违约补偿。转眼到了2009年8月,还没有交房,直到今年1月初,我才接到交房通知。当我到售楼部办理接房手续时,开发商却称延期交房的违约金,以充抵物业服务费的方式进行,一合计,以每年1100元的物业服务费来计算,相当于我要预交近3年的物业服务费。如果开发商仍不退回违约金,我应该如何从法律角度维护自己的合法权益?

   沈志军:开发商这样做没有法律依据,但也是一种协商处理的方式,你可以接受,如果你不愿意接受,你可以依法维权。

   【朱先生】我看中了一套商品房,于是就签订了《购房合同》,并付了首付款。合同规定在去年10月31日交房,但是在规定日期里开发商不能交房,就向我们口头承诺到去年年底。然而在去年底开发商又说要到今年的5月。合同中规定,如果不按期交房则按贷款利息向我支付违约金,但是没有规定是以总房款还是以首付款为基数。开发商就以首付款的利息支付赔偿。我想知道这是不是合同不公平的表现?

   沈志军:如果开发商确实延期交房,那就构成违约,合同中规定,如果不按期交房则按首付款的贷款利息向你支付违约金,不违反法律规定。

  无产权证

   二手期房能否购买?

   【袁先生】我用按揭的方式买了一套商品房,但是由于工作调动想把它转让出来,并且已经找好了购买的人,但是由于我的房子是按揭的,所以想找开发商更改《购房合同》,把按揭关系改为现在的房屋接收者。但是开发商不同意,请问我能不能让开发商更改呢?

   刘云飞:购房合同签订后已经向房屋登记主管部门登记备案,不可以随意更改。

   【杨女士】我看中一套特价二手房,对其位置、价格非常满意,比同地区的房屋要便宜不少,但唯一的问题是该房屋属于期房,目前尚未取得产权证。据卖方介绍产权证大约在明年的4月份才能拿到。这样的房子能不能买?如果要买,需要办理哪些手续才保险?

   沈志军:法律规定,未取得产权证的房屋不可以交易。

   【刘女士】拆迁时,拆迁办要求将兄弟二人的名字写在一起,现在即将领房产证,如何将房产证分开?

   沈志军:拆迁合同上被拆迁人是兄弟二人,表明被拆迁房屋是兄弟二人共有,如果要将二人分开,可以去房屋登记机关办理分户手续。(律师解答仅供参考)

   记者 刘昌云 整理

编辑: 古洪庆
发布时间: 10-09-30 10:18
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